Preocupa el estancamiento del sector inmobiliario local

Locales 14 de marzo de 2019 Por
PAGINA 3 ILUSTRACION
- Archivo

El ingeniero Luis Gaggiotti, presidente de la Cámara Inmobiliaria del Centro Comercial e Industrial de Rafaela y la Región, en diálogo con Radio Universidad 97.3 y Diario CASTELLANOS se refirió a la situación actual del mercado de inmuebles en la ciudad y brindó un panorama relacionado a la situación de los alquileres, compraventa, construcción y el trabajo que se viene realizando con los concejales y el Ejecutivo Municipal de la ciudad.
"El arranque de 2019 no es para nada bueno en el sector de bienes raíces. Cuando el dólar parecía estable, pegó un nuevo salto y en conjunto con las latentes elecciones, la incertidumbre crece. En cuanto al año pasado, los números a partir del segundo semestre en su mayoría fueron negativos como consecuencia de la fuerte devaluación, la inflación, la falta de créditos hipotecarios y las pocas certezas macroeconómicas", resumió Gaggiotti, al plantear el panorama que se enfrenta en el mercado local.
Gaggiotti profundizó sobre lo que dejó el año anterior diciendo que "fue muy variable, donde veníamos de un mercado muy activo a principios del 2018, con arrastre de 2017, había muchos créditos hipotecarios, dinero en el mercado, inversiones y gente que quería proponer". Pero luego de la devaluación todo fue para atrás y agregó que "ese fue un golpe muy duro, cayeron los créditos hipotecarios casi abruptamente por el aumento de la cuota, la inestabilidad, más la incertidumbre hicieron que terminemos un año muy complicado con solamente algunos negocios de arrastre nada más".
Para este año las expectativas están puestas en "iniciar construcciones al costo, porque ha bajado el precio de la construcción en dólar, y también estamos esperando la reactivación del sector agropecuario, que es el único sector que dentro de la zona viene con buenos rendimientos". De todas maneras, aclaró que es un largo proceso en el que "se tiene que levantar la cosecha, venderla, cobrarla, pagar las deudas y después ver si parte de esa rentabilidad termina en la inversión inmobiliaria".

Alquileres

Los alquileres en la ciudad, según la información brindada por el presidente de la Cámara, siguen la dinámica normal". Lo que se está dando es una puja entre los propietarios y los inquilinos por determinar el porcentaje de renovación. Los dueños del inmueble quieren un aumento que concuerde con el porcentaje de la inflación pero el mercado cada vez convalida menos eso, ya que las personas cada vez tienen menos poder adquisitivo y no pueden pagarlos".
En la práctica se realizan prórrogas, por lo general de un año y debajo de la inflación. Un alquiler actualizado subió alrededor de 25% y el 35% como máximo, que es en relación al promedio del aumento de los sueldos del 2018. Hay que tener en cuenta que hay casos que se elevaron más de la media general, ya que hay alquileres que venían atrasados por inflación de años anteriores.
Lo que se nota en la actualidad es que "hay reagrupamiento de personas, estudiantes que a veces alquilaban una sola unidad, ahora se están juntando de a dos o tres en un departamento. Al ser más personas que viven, achican la incidencia del alquiler. En esta instancia vale mucho la buena fe de las partes, hay propietarios que entienden la situación otros que no". 
Al momento de actualizar, un factor que no se deja de lado y facilita el común acuerdo entre las partes negociante, es el comportamiento del inquilino. El propietario, a la hora de la renovación tiene en cuenta la calidad del residente, si cuida el inmueble, si paga en término, las referencias de los vecinos, entre otras cuestiones.
La cantidad de habitaciones que se elige comúnmente varían, hay quienes optan que tenga 1, 2 o 3 habitaciones. Lo que toma relevancia en cambio es la ubicación, los servicios como el agua corriente, cloacas y en menor medida, el gas. Cada vez tiene mayor incidencia la seguridad de la zona, por la preocupación de los constantes robos que se dan en la ciudad.
En el caso particular de los comercios en Rafaela, respecto a ciudades como Rosario y Santa Fe, los cierres son menos visibles por el tamaño de la ciudad. Igualmente se da en medidas similares. Gaggiotti, dijo que "son renegociaciones puntuales e incluso a veces de meses para ver lo que pasa hasta llegar a las elecciones o terminar el año. Quizás con valores inferiores a la inflación porque hoy no lo puede convalidar el mercado porque la situación incluso para los comerciantes es mala".

Construcción y compraventa

En el año 2019, en términos de permisos de construcción, bajó entre un 30% y 40%. Las tasas altas en conjunto con la inflación "no ayudan al negocio inmobiliario, solamente ayuda para el que puede ir por construcciones nuevas, el que tenía algunos dólares guardados hoy la construcción está a un costo que es conveniente. Eso sí, son inversiones grandes y a veces son díficiles de encararlas".
Las inversiones apuestan sobre todo a viviendas de un dormitorio que tengan una buena ubicación para conservar el valor de la renta y se puede utilizar para ahorrar o aplicar como parte de pago de otra vivienda ya que mantienen su valor.
Se siguen haciendo operaciones puntuales, se alargan los plazos y se compran propiedades entregando otras como parte de pago. Pero el mercado que más recesión tuvo fue el de la clase media que es "la que podía comprar pagando una cuota de $ 15mil o $ 20mil. Ese consumidor más masivo es el que no está, tanto para un lote como para un departamento de dimensión chico, es el que más sufrió porque el dinero no le alcanza y si tiene algún ahorro no lo gasta debido al miedo de que lo tenga que usar para la vida cotidiana".
La situación es más difícil en la realización de los loteos debido a que son múltiples las inversiones que tiene que realizar el desarrollador. El costo de la tierra pasa a ser secundario comparándolo con el valor de la infraestructura que hay que hacer como la media tensión, el asfalto, agua corriente, cloacas, cordón cuneta, arbolado, línea eléctrica, alumbrado público, subestación transformadora, etc. Se suman también los trámites que se deben realizar con la Provincia y los diferentes estudios como el de impacto ambiental y el hidráulico.
El empresario local habló sobre las dificultades que hay para invertir en loteos diciendo que "el alto costo que tiene queda en evidencia ya que la Municipalidad y la Provincia, cada día tienen más candidatos de gente que necesita su lote y lo está haciendo casi al costo ya que no tienen rentabilidad y no pagan gran cantidad de impuestos. Lamentablemente ese mercado que podría llegar a proveer un particular hoy no lo puede hacer"

Pedido al Concejo y el Municipio

Desde la Cámara Inmobiliaria de Rafaela se ha planteado una discusión a los concejales y al Intendente para cambiar reglas, cuestiones técnicas y sobre los loteos, ya que es muy difícil generar nuevas ofertas en el mercado.
El sector está esperando la promulgación de una ordenanza que se trabajó con la Comisión Municipal de Urbanismo de Rafaela que se encuentra integrada por el Centro Comercial de la ciudad (representado por la Cámara Inmobiliaria), el Colegio de Arquitecto, la Municipalidad, Colegio de Ingenieros y otras instituciones. Se plantean principalmente los cambios de altura para poder edificar y amortizar el valor.
El presidente de la Cámara habló de "falta de compromiso" de los dirigentes políticos para tratar de modificar "los elementos externos que nos están perjudicando, hay que tratar de cambiarlos de forma interna para que algo podamos aportar en el circuito y que nuestra ciudad siga creciendo, porque en los últimos años se ha quedado muchísimo, especialmente en el desarrollo urbanístico comparado con otra ciudades como Río Cuarto, Villa María, San Francisco y otras ciudades de la misma calidad que Rafaela".
Tampoco se "ha avanzado en cuáles son los parámetros que van a regir de los terrenos ubicados en frente a la nueva avenida de circunvalación que pasa por el oeste de la ciudad. En el desvío de la variante hay toda un área que se puede desarrollar con empresas, radicaciones que se tienen que charlar de forma urgente, qué superficie, qué zonificación y accesibilidad le damos. Hemos intentado una comunicacion con vialidad, también con la Municipalidad y el Centro Comercial. Entregamos algunos aportes que no sabemos si van a tenerlos en cuenta para darle más vinculación a la variante con la zona industrial para el ingreso y egreso de mercadería".

Te puede interesar